一轮跳涨过后,大面是价值洼地,还是沼泽地?

嘿哈嘿哈啊 2017-11-27 09:17:47
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9月21日我发表了《成都楼市最后的价值洼地在哪里?》谈到大面板块。在那以后,大面出现二手房一房难求,价格迅速上涨,个体业主或小区业主集体捂房惜售等现象,形成了强势的卖方市场,从而导致严重供不应求,二手房价格迅速攀升。从内在性质和长期表现来看,大面一定是价值洼地,而不是“沼泽地”。 “有买卖,才有真爱

9月21日我发表了《成都楼市最后的价值洼地在哪里?》谈到大面板块。在那以后,大面出现二手房一房难求,价格迅速上涨,个体业主或小区业主集体捂房惜售等现象,形成了强势的卖方市场,从而导致严重供不应求,二手房价格迅速攀升。从内在性质和长期表现来看,大面一定是价值洼地,而不是“沼泽地”。

“有买卖,才有真爱”,房产投资需要大面这样的高交易量的活跃板块,虽然地处绕城边,公共交通还不够发达,但是人流如潮,交通拥挤,说明这里足够集聚人气,后续房产的交易量和需求量都会比较大。

我在《2017年末,成都房价究竟怎么表演?》文章里面预测,大面板块年底二手房价格直达15000元/平米,当时很多人质疑,大呼不可能。但是现在,市场完全印证了我的观点。

目前大面新房和二手房的价格剪刀差已经开始形成。比如世茂城三期给出的开盘价是9000元/平米,带装修;而根据链家的数据,世茂城同质产品二手房大都在15000元/平米以上;价格剪刀差达6000元/平米。

一轮大涨过后,现在大面依然还是价值洼地,价值洼地中的洼地在于新房,特别是华润云庭等楼盘。华润云庭最大不足在于5.5的高容积率,但是开发商有较高的开发水准,极大的规避了高容积率带来的拥挤和低品质,所以产品朝着空间发展,超高层成为亮点也成为规避高容积率的手法。超高层形态的产品,享受的绝不是几千平或者几万平的中庭,享受的是一览无余的城市景观,可以俯瞰所在版块的城市景观,一览众山小的惬意油然而生,生活和工作的压力可以得到瞬间释放。各大豪华酒店,大都把Priority Club或者行政楼层、行政酒廊设在次顶层或者高层,也就是为了享受这样一种有别于传统的视觉效果。别人看到的是一个中庭,而你看到的是一座城。这是一种新的景观模式。这就体现了房地产开发过程中,设计师的能耐可以规避不利因素从而改变居住舒适度。

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洼地形成的内因

什么样子是价值洼地?首先它是一个优质板块,存在大量的需求,发展前景具有确定性;其次存在明显的短板或不足,但这些短板可以通过发展来彻底弥补,这一切都是具有确定性的。

贰爷告诉你,填平价值洼地的过程,就是房价上涨的过程。所以我们买房或投资,有不足不要紧,甚至是好事,因为这样才能有一个暂时被低估的价格。后续随着不足之处被弥补,价格也会随着价值迅速上涨,这就是我对于价值洼地的定义!

大面板块存在几大严重不足:

1,地铁。大面板块目前居住大约20万人,后期规划50万常住人口,两条主干道成龙大道和驿都大道在高峰期压力特别大,急需建立立体交通体系来缓解目前交通拥堵的情况,目前真正意义上规划的地铁只有13号线,目前还没有动工,这是一大不足。

2,学区。目前板块教育资源匮乏,学校大都以原乡村级教育体系为主,辅以私立学校,比如北大附属小学,北大附中,这样的学校有着北大同样模板的大门,威风凛凛,但是实际读书每年3万多的学费;有很好的教学规划,在实际落地之后,因为家长的压力,高大上的教学方式也存在一些不适应。

3,土拍。今年大面仅一次土拍,楼面价狂飙破万,楼面价会迅速唤醒沉睡中的楼市,如果紧锣密鼓更多的土地释放,既可以缓解需求,又可以推动楼市向上发展。最近一年,大面板块土拍效应较弱。

4,商业。没有大型的商业配套,大面人一直过着“原始生活”。

地铁是短板

地铁是目前大面形成价值洼地的重要原因,那么如果地铁兑现,带来的投资价值有多大?来看看地铁的规划情况:轨道交通13号线为快线,速度目标值为140km/h,直通天府国际机场。今年7月13日,成都轨道交通决定对地铁13号线发起招标,这条线终于动起来了,不再是空谈。

大面的确是刚需扎堆的区域。目前开发的楼盘恒大绿洲、金科东方雅郡、保利紫薇花园、师大现代花园、云立方、华润国际社区、凯德卓锦万黛、天府逸家、世茂城等楼盘,以及四川师范大学成龙校区等,目前预估居住人口20万以上,未来随着房地产的发展,预估人口到50万人以上。

不过非常遗憾的是,整个大面区域,仅仅规划了一个地铁站,那就是龙华寺站,具体站点位置紧邻川师成龙校区。关于站点问题,大面居民多有吐槽,他们迫切希望能够在大面板块新增一个地铁站,以更好的解决出行问题!

在此,我也呼吁地铁13号线在大面设立2个地铁站,缓解超20万常住人口的交通问题。无论往东东进,还是往西进入市中心,大面都将成为新型战略下的枢纽地段!大面很有必要增加一个站!

未来地铁13号线和9号线一旦串通,从大面坐地铁,到三圣乡站换乘,6个站便可直达环球中心。

学校是短板

大面板块目前优质教育资源匮乏,学校大都以原乡村级教育体系为主,辅以私立学校,比如北大附属小学,北大附小等。这样的学校有着北大同样模板的大门,威风凛凛,但是实际读书每年3万多的学费。

公立学校方面,原来的乡村级教育比如大面中学、大面小学,当然这两个学校位于原来大面镇上。在大面板块,目前主要公立教育是位于车城西四路111号的龙泉驿区第十小学和成都经开区实验高级中学。

除此以外,在天府逸家旁边,有一个70亩的地块,也被规划成了公立小学。最新的进展是什么?

9月18日,中交二航局联合中交路桥成功中标成都市龙泉驿区青台山小学、天鹅湖小学新建项目、灵龙路东段市政道路建设工程,中标额32639万元,工期300天。如果顺利,明年大面人就能看到这所崭新的新建小学了。

土拍是大面的短板

我一直告诉大家要密切关注土拍。我明确谈到:相邻土地拍卖会迅速拉高相邻周边楼盘的房价,并进一步坐实楼盘房价。因为地王相当于在众目睽睽之下对地段价值进行refresh,那么刷新的价格大家都把它当成最新的市场价格,所以必然拉动周边地价,从而进一步核算出周边的房价。

9月27日,大面板块一宗住宅土地进行了激烈的拍卖。宗地位于龙泉驿区大面街道车城西四路以东,经开区南二路以北,净用地面积144.1亩,为二类住宅用地,起拍楼面地价6500元/平,容积率2.5。最终,新希望以成交楼面价11000元/平,溢价69.23%拿下土地。

自此,大面板块楼面价顺利破万。大面后续还有更多一线大开发商进入,对于整体板块的品质提升将会有很大的作用,当然也有利于该板块房价的上涨,无论是刚需还是纯投资,都是迫切希望得到的。

从容积率来看,之前大面板块的容积率动辄5,甚至6。而这一次供地,容积率降到了2.5。所以大面板块和其他所有板块一样,受益于《成都市“中优”规划优化方案》。根据方案,“中优”区域的三类分区形态,将实行平均容积率和最高容积率双向控制。核心区的住宅最高容积率不超过2.5,一般地区不超过2.0,特别地区控制在1.5以内。

随着容积率的降低,随着更多大型品牌开发商带来高端系列产品,未来大面板块的新开楼盘,也不可避免的走向“高端化”、“豪宅化”!

关于“豪宅化”,我此前已经谈到:豪宅化成为必然的趋势,开发商只有做豪宅才能达到盈亏平衡点,否则开发商只能是亏;豪宅化,在开发商拿地做设计预估的时候早就已经确定好了的!难以改变。

商业配套略显不足

至于商业配套,我反复强调:大型的社区或板块,商业综合体是最不用担心的,有人口,自然就有商业综合体,商业天生是追逐人气的。

当初2011年大源的伊藤,号称全中国最大的伊藤旗舰店,虽然后来定位有调整,但是依然创造了一个人气爆棚的大源商业中心。再如东三环的万科魅力之城,2012年之前只有住户,后来2013年凯德广场魅力城店迅速跟进并开业,人气旺到爆。再最近的例子,饥渴了8年的三圣乡卓锦城的商业综合体,一朝建成开业,二手房楼价开始暴击。

大面现在没有商业综合体,没有shopping mall。非常好,如果都有了,也就不是现在这个价了。我反复强调,随着人口大量入住,商业的新增机会一定会在大面板块落地!因为不是住宅求着商业来配套,而是一个相辅相成和双赢的需求,这是商业公司不可失去的市场机会。

最新消息,世茂城商业目前还在沟通设计方案,地块已经打围,预计明年正式动工。

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大面的投资契机在于“东进”的提携吗?不是,大面先天的优势在于极高的人气,和与城东三圣乡与城南板块的高效对接,为后续真正意义上实现一体化提供了基础保障。

大面看似已经成熟,实则机会和潜力巨大,洼地中的洼地在于新房。从最新动态来看,学校、商业、土拍会率先填补,最后是地铁。一旦一个个短板被完善,一个新的充满人气的大面板块将重新出现,那时大面的市值是完完全全不一样的。

最后,贰爷要强调:价格很快被填平的称为价值洼地,价格长时间不被填平的就是沼泽地。买房或做其他投资,寻找的一定是价值洼地,绝不是沼泽地,沼泽地就是看似平静安全,实则是个陷阱,越折腾越陷越深。

你手里的房产,是洼地还是沼泽地?是价值馅饼还是价值陷阱?

来源:贰爷房产投资

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