4月开发商推盘节奏被打乱

北京青年报 2017-03-30 09:12:36
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近日,北京市住建委针对商办类产品出台了新的限购政策,并且随后就全部暂停了6个违规商办类项目的网签。

部分4月计划开盘项目:(数据来源:亚豪机构,仅供参考)

近日,北京市住建委针对商办类产品出台了新的限购政策,并且随后就全部暂停了6个违规商办类项目的网签。这也是自2010年楼市开始限购以来,商办类产品首次加入“限购套餐”。不仅如此,不止限购,还有禁止贷款、禁止新建商办出售给个人的做法,进一步打击了商办市场的投资风气。

不难看出,在“3·17”楼市新政后,新一轮楼市调控已经开启,从限购到限贷,从遏制“假离婚”到遏制学区房、商办公寓,多种措施正在使住房重新回归居住属性。

在严厉的政策下,北京住宅市场还处于消化调整中,新房供应明显放缓。据亚豪机构提供的数据显示,4月份预计仅有10个住宅类新房入市,而且还都是主打大户型的改善类产品。原本还会有7个商办类新盘,但由于遭遇限购新政的影响,商办市场很可能陷入冰封,这7个商办新盘恐怕难以如约入市了。

4月仅10个住宅新盘 难觅小户型

根据北京市房地产交易管理网的数据显示,自从“3·17”新政后,住宅类产品还未有新盘入市,这样的供应低迷情况很可能延续到4月份。根据亚豪君岳会统计数据显示,2017年4月,北京住宅市场预计仅有10个住宅类项目入市,其中只有泰禾·昌平拾景园是首次入市的纯新盘,其他的如首开保利·熙悦诚郡、丽景长安等9个楼盘都是老项目后期。

从4月入市项目特征来看,五环内仅首开保利·熙悦诚郡一个项目,其余均位于五、六环之间以及六环外,由于北京供地结构已明显以六环外为主,城区住宅项目供应量逐渐呈现凤毛麟角之势,因此业内人士认为,虽然有收紧调控的影响,城区项目相对受到制约较小,市场接受度仍会较高。

此外,北青报记者通过亚豪机构提供的数据发现,4月新盘中只有房山区长阳光和作用、韩建雅苑和东亚·朗悦居三个项目有两居室,且两个位于六环外,一个位于五环外。除此之外,其余项目皆为大户型的三居或四居。

不仅是难觅小户型正在成为新房市场的特点,新盘数量逐渐减少的趋势也将持续一段时间。从近两个月的项目取证速度来看,目前对于预售价格的监管依然严格。业内人士认为,尤其是在“3·17”新政出台,严控房价的阶段,接下来一段时间的发证速度仍会较为缓慢,因此也将影响短期内的市场供应。月均十余个住宅项目或成为常态。

开发商推盘节奏被打乱

不仅是预售证的限制,新政对于二套房的认房又认贷,并且提高了二套房首付,也让开发商的推盘节奏陷入慌乱。

亚豪机构市场总监郭毅认为,突如其来的“3·17”新政打乱了开发商的入市节奏,3月下旬以及4月份北京住宅市场将进入供应调整期。新政当中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。

首先从“非普”标准来看,目前北京“普通住宅”为五至六环单价不超过31680元/平方米,而今年北京五六环之间纯商普宅成交均价已高达48632元/平方米,由此可以看出北京六环内已全部“非普”,甚至六环外部分项目也已迈入“非普”的行列,因此对于新房市场而言,如果被认定为二套房,购买新房的首付比例已基本都攀升至八成。

按照今年以来全市六环内740万元的套均总价来计算,相比新政前的只认房不认贷,一些换房买家的首付需多付出近300万元,因此新政对于这部分改善型需求群体来说影响最大。因此,郭毅表示,这部分“卖一买一”的改善型需求所占比重较大,对于需求端的直接遏制也使得开发商不得不调整供应节奏。

商办类新盘将锐减 成交量可能腰斩

事实上,在亚豪机构提供、4月预计开盘的项目总共有17个,不仅有10个住宅项目,还有7个商办类新盘。但3月26日晚间出台的商办类产品的限购新政,让这7个商办产品入市销售的可能性变得微乎其微。根据北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

亚豪机构市场总监郭毅认为,这一新规将未建、在建、在售,以及二手商办产品全部囊括其中,完全阻断了个人购买商办产品的渠道,对于商办市场来说也成为一记“强击”,商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结。商办项目曾经吸引购房人的低总价、五成首付的优势,都已经不复存在,并且明确规定新建商办项目不得出售给个人,因此业内预计,原本计划近期开盘的7个商办类新盘很可能会无一入市。

不仅如此,商办类产品的成交也很可能陷入冰封。中原地产首席分析师张大伟就表示,北京商住等商办项目可能成交量腰斩。

数据显示,商办类产品从去年起就占了新房成交的一半以上。以2016年1月1日截至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,包括普通住宅、自住房、商住公寓、别墅共计成交了14.16万套,其中商办产品将近7.6万套,占比达到了53.6%。

商办成品成为新房成交主力的情况,今年应该不会发生了。上海某房地产研究院总监严跃进也表示,限购商办产品后,个人认购此类产品不能贷款、要有5年社保、无房产记录等要求,直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说,已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。

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