潘石屹二卖SOHO转型轻资产 战略引猜测

潘石屹又卖掉了上海的一个项目。距离6月份转让虹口SOHO才四个多月，SOHO中国（00410.HK）又把位于上海的凌空SOHO清空了。

29.54亿转让上海凌空SOHO的前四个月，SOHO中国刚刚把虹口SOHO以35.73亿卖给新加坡吉宝置业。这两项上海物业的转让金额，就达到65.27亿元。但这只是今年SOHO中国计划转让项目的一部分。7月份SOHO中国方面在半年业绩会上透露，公司还打算销售北京光华路项目。据了解，北京光华路9号楼共9.4万平米，约6.3万平米为办公楼，3.1 万平米为商业。

外界对SOHO中国卖项目给予了高度关注，该公司高层表示，持有资产销售额高但回报并不高，SOHO中国未来将坚持轻资产战略。

今年卖掉的第二个项目

10月23日SOHO中国公告称，公司与地产私募基金基汇资本达成框架协议，基汇资本将以29.54亿元的价格，转让上海凌空SOHO项目。

回顾上海凌空SOHO的开发及转让史，这已经是SOHO中国第二批次出让该项目物业。此次转让后，SOHO中国清空了对上海凌空SOHO的持有。

2010年8月，SOHO中国以15.6亿元的价格摘得凌空15号地块。此番转让的前3年，2014年10月SOHO中国曾将该项目部分物业以30.5亿元的价格，卖给了携程。

据当时的公告信息，部分物业转让给携程后，SOHO中国仍持有该项目约12.8万平米面积，这其中包括10.2万平米办公楼及2.5万平米商业。

值得注意的是，这个由办公塔楼及底楼商业零售裙楼组成的大宗交易，项目的地理位置并非位于上海传统的CBD，而是处于新兴的商务区。

投资机构指出，此前如果不是在交通及地理位置优越的区域，房地产大宗交易的成交并不容易。

对此仲量联行华东区研究部总监姚耀指出，随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区已难以满足不断增长且多元化的企业办公空间需求。在此背景下，上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大，需求量呈现爆发式的增长。

据仲量联行统计，2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平米的存量，但如今这一数字已跃升至500万平米，体量堪比中央商务区甲级办公楼市场。而在刚刚过去的一年里，上海非中央商务区市场的净吸纳量，已占到上海甲级办公楼总吸纳量的61%，远远超过2009年时26%的水平。

作为此次交易的买家，基汇资本执行合伙人、中国区主管彭庆邦表示，基汇资本关注虹桥综合交通枢纽区块的项目已久。该项目毗邻虹桥综合交通枢纽和淞虹路地铁站，可经地铁2号线直达虹桥国际机场与虹桥火车站。

“随着上海经济发展以及虹桥枢纽连接长三角的优越交通网络，该地区对优质办公和零售的空间需求，将持续增长。”彭庆邦认为。

姚耀在接受记者采访时表示，传统CBD办公租金的快速上扬，使得非中央商务区的租赁需求变得很旺盛。“非中央商务区域的办公楼租金也出现一定上扬，租期较此前变得更长。经过测算，投资机构也开始将投资的目光，转到这些非中央商务区。”姚耀说。

轻资产战略引猜测

对SOHO 中国来说，这已经是今年在上海出让的第二个项目了。今年6月，SOHO中国以35.73亿元的价格，将上海虹口SOHO卖给了新加坡吉宝置业。

令人意外的是，在转让虹口SOHO刚刚一个多月后，在今年7月SOHO中国半年业绩的通气会上，SOHO中国董事长潘石屹对外首次透露，公司正考虑出售北京光华路SOHO上海凌空SOHO项目。

潘石屹表示转让该项目后三个月，凌空SOHO中国余下的项目就卖给了基汇资本。这笔交易，又一次引起市场对于SOHO中国动向的关注，尤其是转让项目的动作。

回顾近两年市场动态，SOHO中国所转让的几个大宗项目，均位于上海。

2014年2月以52.32亿的价格，SOHO中国将位于上海的静安广场及海伦广场这两个项目，转让给金融街控股。转让前述两个项目同年的7月份，SOHO中国将上海凌空项目部分物业转让给携程。去年7月，浦东世纪广场以32.22亿的价格卖给了国华人寿。

SOHO中国转让资产，引发了外界多种猜测。

对于外界认为潘石屹清空资产的多种猜测，有房企向记者指出这种观点虽然非常容易吸引眼球，却未必切合市场及企业的实际情况。

一家国际机构高层向记者表示，此前外资及港资卖项目，被解读为看空楼市。但每家对市场前景的判断可能都不一样，因为在卖出的时候，也有相当一部分金融机构和企业想买进资产。

“另一方面，对公司来说，持有商办项目的成本不低，对企业资金的流动性也有不小的考验。潘石屹转让项目，也可能是持有更多的现金，如果市场上出现机会，可以用手中的现金以合适的价格买入合适的项目。”前述人士说。

对于市场种种议论，今年7月潘石屹在半年度业绩会上对转让虹口项目进行了回应。潘石屹表示，虹口项目仍有一部分贷款和债务，整栋销售所获收入首先将还清项目贷款，降低公司负债率及汇率风险的同时，一定程度也有助于今年业绩的提升。

SOHO中国方面表示，转让项目的另一层用意，与SOHO中国发展轻资产的战略有关。

在潘石屹看来，销售收入与利润是两回事，销售收入多，但利润可能有限。对SOHO中国未来的发展，潘石屹表示，公司将坚持从重资产向轻资产模式的发展方向。