二手房刚需刚改化,新房走向低密时代

嘿哈嘿哈啊 2017-11-08 09:07:45
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二手房套均面积不断减少,除了刚需客群居住面积缩小外,改善群体也沦为刚改一族,选择好地段则不得不牺牲居住面积,以小换大则不得不走向城市外围。 从新房市场来看,在解决有房住的问题后,住得更加舒适的需求受到关注,新房项目走向低密改善化,成交套均面积一路上扬。 一、一二手市场成交套均面积剪刀差扩大 10月,

二手房套均面积不断减少,除了刚需客群居住面积缩小外,改善群体也沦为刚改一族,选择好地段则不得不牺牲居住面积,以小换大则不得不走向城市外围。

从新房市场来看,在解决有房住的问题后,住得更加舒适的需求受到关注,新房项目走向低密改善化,成交套均面积一路上扬。

一、一二手市场成交套均面积剪刀差扩大

10月,新房成交套均面积为107.1平方米,而二手房仅为86.4平方米,二者相差20.7平方米。从2017年以来,二手房套均面积大体呈下滑趋势,较1月已减少14平方米;新房却反向而行,较1月的99.1平方米增加约8.0平方米。

图:2017年成都新房和二手房成交套均面积走势(单位:平方米/套)

二、二手房刚需仍为购房主力军,刚改一族兴起

(一)政策对市场需求结构有一定影响

从今年购房需求占比变化看,政策对二手房市场的需求结构有一定的影响。323调控将二手房纳入限购范围后,大量刚需群体失去购房资格,而拥有本地户籍的改善群体反而未受影响,导致4月刚需客群占比骤降,改善客群占比达到高位水平。412调控升级,将二套房的首付比例由4成提升至6成,三套房认房又认贷,导致改善客群购房成本大增,刚需群体占比逐渐增长。7月20日人才落户新政落地后,大量外地刚需客群重获购房资格,8月刚需客群占比骤增,而当这部分刚需集中释放后,刚需客群占比再次回落,9月、10月均低于8月峰值水平。

图:2017年二手房购房客户已有房套数占比走势

(二)改善客群也向近郊转移

今年中心城区和近郊二手房成交套均面积齐降,较1月均已下降7平方米以上。对于选择中心城区的购房群体来说,存在一定的购房成本和压力,因此成交套均面积呈现直线下降的特征,无论是刚需还是改善客群,为了较好的地段和资源都不得不牺牲居住面积。随着城市外围基础设施的完善,促使购房成本有限的客群大量外溢,选择近郊区域的不只是刚需客群,还包括部分改善客群,在改善客群占比提升的4月和9月,近郊二手房成交套均面积均出现了暂时回升。

图:2017年二手房中心城区、近郊套均面积走势

(三)进入下半年刚改一族兴起

改善群体的购房面积高于刚需群体,刚需客群购房面积持续减少,7月起改善客群购房面积也出现下降。刚需多为毕业不久的群体,受自身经济条件限制,首先要解决的是居住问题,因此在购房压力增大、房贷利率上浮的过程中,通常选择较小面积的住房。对于改善客群来说,存在一定的经济实力,承压能力强于刚需,但是随着首付比例提升至6成以及定向加息实行,改善群体也发生了本质变化,追求居住地段和成熟资源的换房群体,不得不牺牲居住面积,成都也出现了刚改一族。

图: 2017年二手房刚需、改善客群套均面积走势

三、新房市场转向改善化

(一)中心城区和近郊均趋于改善化

从新房的套均面积可见,中心城区呈不断上升趋势。部分地缘型极强的客户习惯于城区成熟的产业生活配套,因此在换房或购置二套房时不愿与原居住地相隔太远,为中心城区的改善类住宅提供了潜在的市场。而与此同时,中心城区可开发土地日渐稀少,随着拿地成本的增加,房企为了实现项目溢价,改善类产品便成为了最好的选择。正是由于房企和购房者间对中心城区产品需求达成了潜在的默契,因此使中心城区新房改善项目频出,拉高了套均面积。

而在近郊,新房套均面积呈现出先降后升的情况。由于近郊均价较低,因此在公共交通较为便利的地块,为吸引刚需客群和投资型客户购房,前期打造了众多刚需大盘。而随着中心城区的扩大、轨道交通的覆盖和配套设施的完善,区位优势较好的近郊地区与中心城区的差距日渐缩小,部分中心城区改善客户对近郊的接受度提高,最终迫于购房成本的压力外溢至近郊,使近郊逐渐从“刚需蓝海”向“改善价值洼地”转型。

图: 2008年-2017年中心城区、近郊套均面积走势

(二)新房步入低密时代

随着中心城区和近郊相继步入改善时代,新房平均容积率明显下降。其中中心城区下降最为明显,从2009年的峰值4.24降至2017年的2.65,物业密度明显下降,居住舒适感提升。

而近郊的容积率曲线与其套均面积趋势恰恰相反。2010年-2014年,近郊新房平均容积率陡然提高,而套均面积持续下行,近郊进入刚需最旺盛的时段。而自2015年开始,近郊吸纳了大量中心城区外溢客群,改善需求日渐显现,平均容积率大幅回落,也开始步入低密时代。

图: 2008年-2017年住宅类用地平均容积率走势

统计范围:本文统计区域范围仅为成都中心城区(锦江、成华、金牛、武侯、青羊、高新南、高新西)、天府新区(天府新区成都直管区)和近郊(双流、温江、龙泉、郫都、新都),不包括远郊9区。

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