国家要大力盘活农村土地,房企转型的机会来了

嘿哈嘿哈啊 2017-11-25 09:17:56
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

近几年,随着客户群体需求发生巨大的变化,几乎所有传统房企都选择扩展新业务,不再单纯靠建房子、卖房子赚钱。而所有新业务的本质,都是利用企业的自身优势,进行产业嫁接,做养老地产、文旅地产、租赁等等,从开发商变成运营商。 1 一大批现代农业发展利好正在路上 一部关乎6亿人的土地承包法修正案草案,被提请十二

近几年,随着客户群体需求发生巨大的变化,几乎所有传统房企都选择扩展新业务,不再单纯靠建房子、卖房子赚钱。而所有新业务的本质,都是利用企业的自身优势,进行产业嫁接,做养老地产、文旅地产、租赁等等,从开发商变成运营商。

1

一大批现代农业发展利好正在路上

一部关乎6亿人的土地承包法修正案草案,被提请十二届全国人大常委会第三十次会议初审。草案最主要内容,有以下两个方面:

对农村土地所有权、承包权、经营权三权分置作了吸纳,从立法的角度上进行了明确。并且明确规定:耕地承包期届满后再延长三十年,给农民吃了定心丸!

什么是农村土地三权分置?

所谓农村土地三权分置,就是所有土地的所有权归集体,农民拥有土地的承包权,可以自主经营种植不违反国家政策的作物。后来,随着进城务工的农民把承包土地出租、转让给其他人。

受让人不拥有承包权,而是一种经营权。这样,就有了三种权利,即归集体的土地所有权,归原农户的承包权,以及归实际经营者的经营权。为了顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿,国家将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权分置并行。

实行“三权分置”后,土地可以作为要素要流动起来,集中在农村能人手里,搞现代农业和规模经营。这样,农业产业融合发展就有了基础,农民收入增加就有了新的制度保证。

新草案还规定,承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。第三方通过流转取得的土地经营权,经承包方或其委托代理人书面同意,可以向金融机构融资担保。

这意味着农村数十亿级别的土地财富将被激活,通过抵押、入股、流转方式,中国可交易财富总量将显著增加。这些所增加的财富有真实的土地作为支撑,是实实在在的财富。

今后,承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。这大大激发了农村土地的金融属性,让农民不再只是获得土地上的单纯的农作物收入,同时还能够获得土地价值收益,激活了沉睡数十年的土地财富。

除了上面这个大福利,国家还有更多的好政策,促进现代农业发展!

三部委出台政策:到2020年,将创建约300个国家级特色农产品优势。这个题为《特色农产品优势区建设规划纲要》的文件,鼓励地方做大做强优势特色产业,争创特色农产品优势区,把地方土特产和小品种做成带动农民增收的大产业。

不久前,国家发改委等七部委还联合印发了《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》,部署国家农村产业融合发展示范园的创建工作。

方案提出:2017年建100个示范园,到2020年要建成300个,统筹利用各项涉农资金支持示范园符合条件的项目建设,并以示范园建设为抓手,带动农村一二三产业融合发展。

的确,农村产业融合和规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。农业行业的机会不断涌现,在国家经济结构调整和大力支持农业的政策背景下,大量社会资本涌入农业领域。农业,似乎也在经历着房地产行业由“分散”向“集中”转变的过程。

2

以土地为基础的农业地产开发

养老地产成农业地产开发新宠

对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括:中国已进入老龄化社会;传统养老方式面临挑战;国内的养老设施满足不了需求。 

目前国内很多开发商在研究养老地产,但养老地产在我国大部分省份还是空白,国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数,做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支,而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称,研究养老物业已经有3~5年时间;首创置业与河北建设集团联手,预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平,绿城旗下绿城蓝庭项目,向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时,泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。 

在保利地产年度股东大会上,该公司有关人士透露,目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景,并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

不改变农业性质的商业地产开发也是新形势

商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上现在的很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。理解的时候,不要为这些概念所拘泥。

休闲养生地产是农业地产开发的尝试方向

随着人们生活水平的提高,养生成为追求更高生活品质的一大趋势,很多人都在谈养生,很多企业也都涉足这一行业,房地产也一样。

亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势,使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化,养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人,约占全国总人口的12%,比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%,与此同时,有15%的人处在疾病状态中,剩下70%的人处在“亚健康”状态。 

解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环,使得身心浸润在完全生态的环境氛围中,养生专家曾有过形象的比喻:人体就像一个弹簧,外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷,最终弹簧无法复原。所以,人的体力精力需要保持收支上的平衡,一段时间的紧张劳作,需要相当甚至更多的时间来调整,才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要,而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。

3

集体建设用地入市

国土资源部联合住建部发布公告,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市。

“集体建设用地盖租赁房,由于土地成本低廉优势,可以尽快形成大量房源入市,降低市场的租金水平,减轻居民的生活成本,还可以提高城市的竞争力。”深圳有关政府部门人士分析称,在各个城市建立起统一的租赁平台后,可以让低收入群体有稳定的居所。

此次国土部出台的试点内容做出了详细的规划指导,在试点城市梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序后,会建立快速审批通道。与过去不同的是,出租房也会配套医疗、教育等公共设施,承租人也能享受规定的基本公共服务。

业内人士认为,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

中央对发展租赁房的决心,此前已发过两个文件,2016年5月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;2017年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

此次亮点在于,利用集体建设用地建设租赁住房试点。之前政策都是利用国有建设用地盖租赁房,包括上海公开出让的几宗租赁房用地,而这次是集体建设用地。

4

可短期增大供应量

对于为何会出台这一政策,据深圳有关政府部门人士分析称,一方面,目前城市里的建设用地,还有很大一部分是集体建设用地,如果都要等征收之后让房企来盖租赁房,那周期肯定很长,拆迁成本也高,对市场形成供应,需要很长时间。另一方面,国有建设用地供应不足,要想尽快形成大量的出租房供应,只能从集体建设用地上想主意。

据了解,中国的土地属性,总共只有两类,即国有用地和集体用地,城市里政府收储和征收后的土地,都属于国有,而农村的宅基地、城市里的小产权房,比如城中村,则都属于集体土地上的物业。

根据土地管理法,只有国有建设用地盖的房子,才有红本房产证,而集体土地上盖的,虽然也有产权证,但是无法进入市场流通,村集体土地只有被征收后,才是国有用地。

而此次国土部的通知里提到,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

“如果任由农民自己盖出租房,消防、卫生标准都不达标,存在安全隐患,且配套不足,统一规划后,郊区的集体建设用地,也可以申报项目,农民也可以获得土地收益红利,提升了整个土地价值。”上述政府部门有关人士称,有的城市城中村比较多,还有属于村集体的工业用地,那村股份公司也可以自己开发,然后政府规范出租行为,同时配套好医疗、教育、绿化等公共设施。这样一来,市场的租赁住房,就可以在短期内增大供应量。同时,建设用地的土地成本,肯定比国有用地的成本要低,供应量大了,也可以拉低整个市场的租金。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。