银行房贷利率进一步收紧 房价或在11月下拐

近期多个城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨,上海易 居房地产研究院发布《房贷利率与楼市研究报告》称,房贷利率还将持续攀升,今年11月可能达到5.1%左右,届时热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%,这一指标将于今年11月前后下拐,也即房价环比正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

房贷利率自谷底逐步回升

在调控的大背景下,投资性资金大量涌入房地产行业受到限制,与此同时,信贷资源也积极配合楼市调控,许多银行上调房贷利率。

从融360统计的数据可以看出,房贷利率在 2014年二三季度左右见顶,首套房利率此后一路下跌,2016年9月跌至谷底,利率仅为4.41%,相当于基准利率的九折,此后房贷利率开始逐步回升,并且近期加速上升,今年5月份达到了4.73%,约等于基准利率的九六折,与利率低时点2016年9月相比,利率增加了0.3个百分点,增幅7.26%;二套房利率从顶部下跌至2015年11月,此后稳定在5.40%。

房价与房贷利率成负相关关系

报告认为,以前人们关注的更多是购房首付比例,并且国家出台的楼市调控政策也更多的是着手于低首付款比例,但是近期房贷利率的变化也会对购房者的还贷负担和购房意愿产生影响。房贷利率和楼市的关系主要表现在以下两方面:

一是,房价与房贷利率为负相关关系。从2009年到2017年间,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关,并且二者走势正好相反。住宅价格环比增幅大的三个时期分别是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度,此时的房贷利率水平正好是处在同周期的低谷阶段,其中2009年四季度和2016年三季度左右个人房贷利率只有4.5%左右,处于历史低位。另一方面,当住宅价格环比跌幅大时,房贷利率维持在较高的水平,如2012年一季度左右,此时的房价环比跌幅达到了-0.3%,而房贷利率达到了7.62%的近十年的历史高峰值。

类似的,观察70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势,可以看出,从2009年一季度至今年一季度,二者的走势基本是相反的,当房价同比增幅高时,房贷利率往往较低,而当房价同比增幅低时,房贷利率往往处在同时期的高位。例如2010年上半年房价同比增幅达到了10%以上的高点,此时的房贷利率低于4.5%,是一个阶段性的低点;而当2015年一季度左右房价同比跌幅达到峰值的6.4%时,那个时候的房贷利率处于一个较高的水平,当房贷利率逐渐降下来,房价才触底反弹。

二是,住宅成交面积与房贷利率为负相关关系。从2011年一季度到2017年一季度,全国商品房销售面积累计同比增幅与房贷利率也保持着走势相反的趋势。房贷利率的2个峰值点,即2011年下半年7.5%左右,2014年二三季度近7%,此时的商品房销售面积都处于同期的低谷。 当2013年一季度全国商品房销售面积累计同比增幅达到峰值的49.5%时,房贷利率处于同期的低谷,只有6.3%左右。

未来房贷等将成楼市降温主导因素

报告认为,未来半年,预计政府不会放松对楼市的调控,并且短期内银根将持续收紧,国家仍将继续整顿金融秩序,金融去杠杆依然将继续,种种迹象表明,今年底以前房贷利率仍将上浮。

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。预计个人房贷利率还将持续攀升,今年11月可能达到5.1%左右,届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起,持续增长时间将达到一年左右,增长0.6个百分点。在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月,增长0.58个百分点,房价便出现了下跌。从以上可以看出,本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时,我们还考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年。

因此,综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度,报告认为,热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%,我们认为这一指标将于11月前后下拐,也即房价环比正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

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历史相似时点对比

追溯之前央行公布的个人房贷的数据可以看出,利率上升的情况在历史上也发生过,如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度,它们分别在2011年下半年和2014年二三季度达到了同期的高点。

一、2009年6月份至2011年

这轮房贷利率上升始于2009年6月份,持续时间长达10个季度,增幅高达76%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点:1.CPI涨幅居高不下,出于抑制通货膨胀等原因,央行先后进行了5次加息,每次上调0.25个百分点,贷款基准利率的上浮导致了房贷利率的上浮;2.政府加强了楼市调控,出台了一系列限购限贷政策,主要政策包括:2010年1月的国十一条、2010年4月的新国十条、2010年9月的“929新政”、2011年1月的新国八条等,其中的二套房利率上浮等政策直接导致了房贷利率的上升。

二、2012年9月份至2014年三季度

这轮房贷利率上升始于2012年9月份,持续时间为8个季度,增幅达12%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点:1.央行“去杠杆”的金融调控和利率市场化的步伐加快,导致了银行闹钱荒,从而出现了“钱紧”、“钱贵”,进而推高了房贷利率;2.楼市调控趋紧,出台的主要政策包括:2013年2月的新国五条和部分城市的地方性调控政策,这些政策导致了房贷利率的上升。

三、2016年四季度至今

这轮房贷利率上升始于2016年四季度,至今仍保持着上升趋势。现阶段CPI保持在较低的水平,因此目前不存在通胀的压力,此次房贷利率上升的原因与2009年6月份至2011年间的利率上升的原因不同,而与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近,都存在楼市调控和银根收紧的情况。

与前两个利率上升的时间段一样,此次房贷利率上升也伴随着一系列的楼市调控政策,包括:2016年国庆假期期间22个城市收紧房地产调控和许多城市出台的限购限贷政策,以及今年3月以北京为首的诸多城市跟进的一轮调控。

从房贷利率走势图中可以看到,虽然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅仅为12%,远低于2009年6月份至2011年的76%,但是前者房价和房屋成交面积的降幅不亚于后者。可见,房贷利率并不是影响楼市的最关键因素,而是与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策,它们共同构成了一套“组合拳”,对房价和房屋成交面积进行了调控。